봉천동 EGG YELLOW 수익성 제고 방안
2017.10 - 2018. 01
조세은
서울시 관악구 봉천동 소재 '에그옐로우' 물건 매입프로젝트를 진행하였다.
그러나 수익성 분석 결과 첫째, 점진적인 임대료 하락과
둘째, 빌딩 실거래 가격과 수익환원법에 의한 부동산 가액의 차이가 현저하였기에 따라서 프로젝트를 기각하는 것으로 결정내렸다.
비록 에그옐로우 매입 프로젝트는 사업성이 없는 것으로 결론 내려졌지만,
시장 환경 분석 결과 에그옐로우의 입지와 서울대입구역의 상권은 성장 가능성이 높아 보였다.
따라서 추후 에그옐로우의 수익성 제고를 위한 몇 가지 방안을 제시하고자 하였다.
PART 01. 투자물건 소개
PART 02. 시장환경분석
PART 03. 운영전략 (기각 전)
PART 04. 수익성분석 및 제고방안 (기각 결정 후)
PART01. 투자 물건 소개
투자 물건 소개
봉천동 EGG YELLOW는 2006년 준공된 신축 건물이며, 기타 대형 종합 소매업(G47119) 내 경쟁 순위 38위 (NICE기업정보, 2015년 기준)
서울대입구역 주변 유일한 고층 종합쇼핑몰로 조망권을 확보 하고 있고, 랜드마크의 가능성이 농후.
큰 특징으로는 669개의 구획으로 구분 등기된 상가라는 점.
STAKING PLAN & 입주업체
Fashion (약 40%)
Entertainment (17.6%)
F&B (15.7%)
Office (8.8%)
H&B (7.8%)
Fitness (5.8%)
others (약 4.3%)
광역 입지 특성
행정, 상업, 문화, 대학 등의 특화된 기능의 융복합을 통하여 서남권의 복합문화거점으로 판단됨.
관악구는 지하철 2호선을 통한 편리한 사당,강남 접근성과 주변 주거단지가 형성되면서 중심판매상권으로 성장하였음.
또한 관악구는 업무인구 및 신혼 부부세대의 선호되는 주거지역임. 따라서 구매력이 양호한 20-30대 연령층의 비율이 상대적으로 높은 (관악구 51% - 서울시 평균 35%) 인구통계 특성을 보유하고 있음. 또한, 서울대, 숭실대, 중앙대 등이 인접하여 대학문화가 발달된 지역특성을 지니고 있음. 즉, 두터운 소비층을 구성하고 있음.
입지 특성
<서울 서남부 지역의 대표 상권이자 관악로 일대 최상급지 평가>
서울대입구역 상권은 다양한 계층의 풍부한 유동인구가 있고, 주7일 상권의 이점이 있음
관악구 세대수는 약 24만세대(인구55만명)로 서울25개 자치구 중 2위 규모
본건은 서울 시내 268개 지하철역 중 승하차 객수가 10위로 (1일 평균 약 10만명) 많은 서울대입구역과 지하 2층으로 직접 연결되어 있음
서울대입구역 상권 특성
최근 소위 뜨고있는 스트리트형 상가 밀집지역인 ‘샤로수길’과 인접해 있어 상권 발달에 연계가능성이 높음
서울대입구역 유동인구는 일일 약 10만명으로 추산되며, 서울대학교에서 나오는 학생들의 이동수단인 마을버스 및 셔틀버스가 운행되고 이곳을 통과하는 일반버스들의 노선으로 인해 접근성이 뛰어남.
상권 자체의 소비인구는 주로 젊은층의 대학생과 직장인이며 특히 출퇴근 시간대 및 점심시간에 상주인구가 높음.
교통은 비교적 양호한 편으로 지하철 2호선을 비롯하여 지상도로망 8차선 대로인 봉천로와 남부순환로가 교차하고 있어 차량을 통한 인구의 밀집도 또한 상당히 높은편
PART 02. 시장 동향
경제성장 전망
11월 경제협력개발기구(OECD)가 발표한 세계 경제 전망 보고서에 따르면 한국의 올해와 내년 성장률 전망치로 각각 3.2%와 3.0%를 제시
이는 2017년 OECD 주요 회원국 성장률 전망치 중 1위에 해당하는 수치
2017년 3분기 경제성장률(실질 GDP 성장률)은 3.6%로 2014년 1분기 이후 최고의 수치를 달성
소비자 심리지수
최근 중국과의 사드 갈등이 해소됨과 더불어 북핵 리스크가 줄어듦에 따라 소비자 심리 지수가 6년 11개월 만에 최고 수준으로 개선됨
따라서 소비 심리 위축과 소매 판매 감소로 소폭 상승했던 중대형 상가 공실률을 낮춰줄 것으로 기대 됨
수익형 부동산의 호재
정부의 부동산 대책 발표로 주거용 부동산에 대한 투자 억제
투자자들이 상가 등 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 추세
올해 10월까지 거래된 상업·업무용 부동산은 31만 17건으로 기록 이래 최고치
기준 금리가 0.25%p 상승했으나, 예금 금리에 반영되는 속도와 상승폭을 감안하면, 여전히 수익형 부동산에 투자할 가치가 충분함.
이는 투자 자금 모집에 긍정적인 신호로 볼 수 있음
리테일 시장 동향 (1)
2016년 청탁금지법 시행 등 악재에도 불구하고, 2016년 국내 소매 유통시장은 전년대비 4.3% 증가한 385조원
소비시장의 회복은 메르스 기저효과 때문으로 판단됨
2017년 전체 유통시장 규모는 393조원 규모로 2.1%의 성장 예상
2013년 이후 소매업 전체 시장 성장률이 소폭 개선되는 모습을 보임
이는 산업 내 비중이 커지고 있는 편의점, 아울렛, 면세점, 온라인쇼핑 채널이 높은 성장세를 유지하고 있기 때문 ※특히 편의점과 온라인 비중의 증가는 1인 가구 수 증가 및 소비행태 변화에 기인
리테일 시장 동향 (2)
소비행태의 변화에 따라 편의점과 온라인 비중이 확대되며 유통업체 전체의 성장을 견인하고 있으나, 여전히 주요 유통업체들 중 중·대형급 오프라인 유통업체의 매출이 2017년 상반기 기준 전체 매출의 과반 이상(51.3%)을 차지하고 있음
오프라인 유통업체들이 최근 다소 낮은 성장률(2.9%)을 기록하고 있는 가운데, 최근 3개년 10% 안팎의 성장률을 기록 중인 아울렛은 백화점이나 대형마트에 비해 성장성 측면에서 상대적으로 매력적인 투자 대안으로 판단됨
PART 03. 운영 전략
< 라붐아울렛의 CONCEPT전환 01 >
: 대형서점 입점
교보문고 / 반디앤루니스 / 영풍문고 등 대형서점을 통한 집객력을 확보
앵커스토어를 통한 빌딩의 가치 상승 기대
서울대입구역 주변 대학생 수 현황
주변에 약 8만명의 대학생이 있음에도 불구하고 이렇다 할 대형 서점 전무 (서울대입구역 4번출구 앞 서점 알라딘의 경우, 프로젝트 프레젠테이션 이후 2018년 8월 경 오픈)
학생 뿐만 아니라 인근 직장인 및 주민의 수요도 많을 것으로 예상됨
따라서, 대형서점 입점은 집객력을 높이고 빌딩 가치를 상승시킬 수 있는 좋은 전략이라 판단
< 라붐아울렛의 CONCEPT전환 02 >
: 1인가구 공략 점포 입점
정체를 알 수 없는 잡다한 점포들을 정리하여 1인가구를 공략할 수 있는 점포 입점제시
select dining & Whole food market
대한민국 1인 가구 현황
/
관악구 1인 가구 현황
관악구 1인가구는 44%로 서울시 평균 1인가구인 29.5%를 훌쩍 뛰어넘는 수준
1인 가구 특징
1인가구는 혼식에 대해 이미 익숙함을 느끼고 있음
따라서, 1인가구를 대상으로 한 요식업의 성장 가능성 존재
1인 가구 혼식방법
직접 밥을 해먹는 경우가 압도적으로 많음
학교/직장/배달/편의점에 대한 수요는 꾸준함
음식점에서 혼자 식사를 하는 경우는 4순위에 불과하지만, 적절한 공간만 확보된다면 그 수가 증가될 것이 기대됨
SELECT DINING
+
WHOLE FOOD MARKET
혼식에 대한 수요를 충족시킬 수 있는 공간
요리를 하기 위해 음식재료를 구매할 수 있는 공간
'동시에' 존재할 수는 없는가에 대한 의문을 통해 셀렉다이닝과 홀푸드마켓의 결합을 제시
셀렉다이닝 대표브랜드에는 OTD, Flavour6, The Blvd.440 등
Whole food market 대표브랜드에는 OLGA, 올리버스 등
STAKING PLAN & 입주업체
근처 유일 고층상가인 점을 감안하여 1인가구와 20-30대 기호에 맞는 전망을 살리는 점포구성을 계획
현재 확보된 유동인구를 기반으로 집객력을 높일 수 있는 부분적 리테일 리뉴얼 계획
PART 04. 수익성분석 및 수익성제고방안
[CASH FLOW 1]
펀드상품개요 : 펀드개요
에그옐로우 매입가액 : 540억 정도
펀드모집금액 : 약 300억 정도 잡음
운영보수 및 용역보수 : 여러 IM자료들을 검토한 결과를 토대로 평균을 잡았음
[CASH FLOW 1]
펀드상품개요 : 펀드개요
본 주제는 에그옐로우 매입 프로젝트였으나, 생각보다 수익성이 안나는 부분들이 있어서 여러 가지를 검토해본 결과 매입 프로젝트는 기각하는 것으로 결정하였음
하지만, 기각했다고 해서 이전까지의 시장분석을 포함한 여러 분석자료가 타당성이 없어지는 것은 아니기 때문에 다각도의 분석을 바탕으로 앞으로 에그옐로우가 수익률을 증가시키려면 어떻게 운영해야 하는지에 대한 전략을 구상
[CASH FLOW 2]
현금흐름 기본 가정
서울대입구역 중대형상가 평균 cap rate를 보면 대략 4.09%정도. 이를 활용하여 수익환원법으로 매입가액을 산정
월 건물의 관리비 : 월 평당 1만4천원정도 예상. 이자율이나 수익, 임대료 수입은 자료를 토대로 평균적으로 작성하였고, 관리비 상승률이나 대출 금리와 같은 경우 임의로 시장상황에 맞게 선택함
임대료 평균 보증금 : 서울대입구역 주변 부동산 등에 문의를 하여, 라붐아울렛(에그옐로우)에서 나오고 있는 매물들을 평균적으로 분석하였음. 또한, 1:1상가들의 임대료 등을 함께 분석을 해서 종합적으로 결과를 냄
[CASH FLOW 3]
에그옐로우 수익 흐름 상세
에그옐로우 같은 경우, 임대료가 생각보다 낮았음
월 보증금 운영수익 : 800만원 정도
월 임대료 수익 : 1억6000만원
월 주차료 수입 : 2천900만원
월 기타수입 : 3천만원 정도로 환산되었ㅇ
[CASH FLOW ANALYSIS]
NOI가 22억 정도로 1년 단위마다 나오는 것을 볼 수 있음
분배율은 첫 번째년도 5.2%, 그다음 년도 5.8%, 그 다음 6.2% ... 점점 증가추세. 생각보다 그렇게 나쁜수치는 아님
연평균 분배율 : 6.19%정도 추산. 매각차이를 고려하면 약 8.49%정도가 나옴
지금까지의 분석으로는 기각할 이유는 없어 보일 수 있으나, 에그옐로우 매입을 기각한 이유는 크게 세가지 정도가 있다
에그옐로우 매입 프로젝트 기각
시장상황과는 달리 에그옐로우는 점진적으로 임대료가 하락하는 모습을 보임
라붐아울렛은 영업이익이 적자를 보이고 있었음
마지막으로, 건물 가치 대비 높은 실거래가를 유지하였음
기각사유 1
: 점진적인 임대료 하락
조사 당시, 에그옐로우 15층에 매물이 하나 나온게 있었는데 50평짜리 오피스가 처음에 50만원에 나왔다. (원룸 7~8평되는 원룸도 그 일대에서는 보증금1000에 월50정도 하는데, 너무 낮은 금액으로 나와서 진짜 놀랐음)
월세에 추가적으로 관리비가 한 70만원정도 붙기는 하나, 이정도 가격은 정말 낮은 수치다.. 라고 판단하였다. 그래서 캐시플로우에서는 연평균임대료 상승률을 3%정도 잡았다. 그러나, 에그옐로우 같은 경우에는 임대료가 계속해서 하락하는 모습을 볼 수 있었음
인근 부동산 등에 문의해본 결과, 한 5년 전 보다도 지금 임대료가 많이 떨어진다는 의견 (6층같은 경우에는 평당 한 3~4만원선밖에 안되는 것)
즉, 이전에 임대료가 3%씩 증가한다는 것은 시장의 일반적인 경향이고, 에그엘로우는 그렇지 못하다는 것을 알 수 있었음
기각사유 2
: 라붐아울렛 영업이익 적자
프로젝트 초반 MD플랜을 짤 때 의류,잡화 쪽은 손을 대지 않았었음 (그쪽은, 영업이 잘 될 것이고 생각보다 매출이 잘 나올것이고, 컨택도 잘 되고 해서 그렇게 판단했었음)
그러나 막상 직접 재무재표를 확인한 결과, 2년 연속 영업이익이 적자를 보이고 있었음. 그말은 즉슨, 라붐아울렛의 매출이 그닥 좋지가 않다는 것을 의미
물론, 앞부분에 다 고정 임대료를 적용하여 나온 결과값이긴 하지만, 수수료 부분으로 하게 된다고 하면 매출을 갖게 되는 것은 결국 수익과 직접 연결되는 것이다 판단하였다
그래서, 이런 영업이익이 적자가 나는 것도 매입프로젝트를 기각하는 결정적인 요인으로 작용함
기각사유 3
: 건물 가치 대비 높은 실거래가
마지막으로 가장 큰 요인이자 에그옐로우 가장 큰 특징인 '부분소유의 문제'
부분소유를 해결하려면, 결국 그 소유주들한테 모든 소유권을 가져와야 함
이전에 540억은, 연평균으로 나오는 NOI에 서울대입구역의 cap rate를 나눠서 나온 540억이었으나, 지금 국토교통부에서 밝히고 있는 에그옐로우 매매사례들을 보면 (총 분석해서 할 수 있는 찾을 수 있는 자료들을 긁어와서 분석한 결과) 평균적으로 1478억 정도로 산정되었다
프로젝트 초반 540억을 생각하고 들어갈 수 있는 것이 아니고, 소유권을 다 가지고 오려면 결국 1500억 정도의 돈이 있어야 소유권을 가져올 수 있는 것
1500억을 가지고 투자를 하게되면 연평균분배율이 0.61%정도 추산 (그냥 은행에다가만 넣어도 2%가 나오는데, 그렇게 상가 쪽 그것도 리스크가 좀 있는 쪽에 0.61%는 투자하려고 하는 사람들은 거의 없을 것이라고 판단)
실거래가 등을 무시하고 '소유권문제를 해결했다.'하고 매입 프로젝트를 진행시킬수도 있었으나, 이는 큰 의미가 없다고 생각했음.
또한 실무에서 일을 하게 되더라도 모든 프로젝트가 성공적일 수 없고, 이런 수익성 분석을 어느정도 보수적으로 타당하게 해서 타당성이 있는지 없는지를 냉정하게 판단하는 것이 스터디를 하는데 중요하다고 생각.
때문에, 어떤 이런 매매가나 이런것들을 원하는 대로 임의적으로 수정하지 않는 방향으로 진행. 결국 프로젝트를 기각하게 되었음
에그옐로우 수익성 제고방안 4컨셉
에그옐로우 자체는 수익성을 더 높일 수 있는 가능성을 가지고 있는 곳
관악구와 에그옐로우 물건이 있는 곳의 상권과 시장의 특성을 고려
<고려 사안>
1인 가구 비율 1위
다수의 대학생, 직장인 거주
샤로수길 상권 연계
관악구 랜드마크
<컨셉 제안>
select dining
라이프스타일 디자인 대형서점 입점
위락시설 입점
메이저업체 masterlease
[CONCEPT 1] SELECT DINING
1인가구 비율이 서울시 평균 약 29% 대비 44% (서울시1위)
다수의 대학생과 직장인 거주
샤로수길 상권 고려
그러나, 관악구에 랜드마크가 없다는 점 등을 종합
먼저, 1인가구가 1위라는 점을 이용해서 저희는 셀렉다이닝 컨셉 도출
셀렉다이닝을 활용하여 1인가구가 맛집을 에그옐로우에서 집적적으로 소비할 수 있게끔 MD구성 연출
에그옐로우의 부족한 푸드코트의 운영을 충분히 대체할 수 있다고 판단
현재의 푸드코트는 과거형이지 미래형이라고 생각하지 않음. 이런 셀렉다이닝 매장의 형태가 미래지향적이라고 판단하여서 컨셉으로 적합하다 판단
[CONCEPT 2] 라이프스타일 디자인
대형 서점 입점
다수의 직장인과 대학생이 거주하는 것을 고려
관악구 일대 서울대입구역 주변에 대형서점이라고 하면 신림역에 반디앤루니스 정도 (2018년 8월 최근에 알라딘 서점 입점. 해당 프로젝트 스터디 당시 없었음.)
숭실대, 중앙대로 가는 흑석동 그 길로는 대형서점이 전무. 대형서점이 지하철과 연결되어 있는 지하2층쪽에 반디앤루니스, 교보문고, 영풍문고와 같은 대형서점이 들어오면 이것이 앵커스토어 역할을 하면서 훨씬 더 많은 흡입력을 가질 수 있다고 판단
서적과 연관상품을 함께 제안하는 형태의 서점 입점
[CONCEPT 3] 위락시설 입점
샤로수길 상권과의 연계
샤로수길의 상권에는 거의 식음을 위주로 한 상권이 발달되어 있음
샤로수길에서 밥을 먹고 나와서는 연속적으로 즐길 수 있는 엔터테인먼트가 없음
부지의 양호한 위치와 상권이 연계될 수 있는 에그옐로우에 위락시설을 입점시키는 것이 어떨까 생각함
위락시설로는 락볼링장, 방탈출카페, VR체험장 등
[CONCEPT 4] 메이저업체 MASTERLEASE
에그옐로우의 경우, 라붐아울렛이라고 하는 마이너한 아울렛브랜드가 들어와 있음
보다 메이저한 업체들에게 마스터리스를 맡겨 에그옐로우의 가치를 훨씬 더 높이고 마케팅을 잘 할 수 있는 방식 구상
현대아울렛 또는 신세계, 롯데아울렛, 엔터식스, 현대산업개발 등
메이저 업체들이 들어와서 잘 운영해준다면, 건물의 가치가 높아지고 지역일대상권의 질이 높아져 지금보다 훨씬 좋아질것으로 기대
부족하지만 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.